종부세 2026 납부는 올해 11월에 고지서가 나오고 12월 1일부터 15일까지 내는 일정으로 진행됩니다. 이 글은 집을 한 채 또는 여러 채 가진 직장인, 부업으로 임대소득이 있는 N잡러, 프리랜서가 “내 집이 과세 대상인지”, “대략 얼마가 나오는지”, “목돈이 부담될 때 나눠 내거나 미룰 수 있는지”를 한 번에 판단하도록 만들었습니다.
올해는 8월 초 정부가 종부세 개편안을 발표하면서 “기본공제가 14억원으로 오른다”는 기사가 많이 나왔습니다. 하지만 이 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다는 설명이 대부분이고, 올해 11월에 받는 고지서는 현행 기준으로 계산됩니다. 이 글은 올해 고지분에 실제로 적용되는 기준을 중심으로 쓰고, 개편안은 마지막에 따로 구분해 정리했습니다.
30초 요약
① 합산배제·과세특례 신고 기간은 올해 9월 16일~9월 30일이었고, 11월에 정기고지, 12월 1일~15일에 납부합니다.
② 올해 11월 고지분은 현행 기준입니다. 주택분 공정시장가액비율 60%, 공시가격 합계에서 일반 9억원, 1세대 1주택자 12억원을 뺍니다.
③ 납부세액이 250만원을 넘으면 분납할 수 있습니다. 500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 납부세액의 50% 이하까지입니다.
④ 1세대 1주택자가 소득·연령 요건을 갖추면 납부유예(담보 제공, 매도·상속 때 정산)를 신청할 수 있고, 신청은 납부기한 3일 전까지입니다.

1. 올해 일정: 지금 어디쯤 와 있나
종부세는 매년 6월 1일 현재 소유한 부동산을 기준으로 과세 대상이 정해지고, 9월에 합산배제 등을 신고받은 뒤 11월에 고지서를 보내 12월에 걷는 순서로 움직입니다. 올해는 국세청이 9월 10일에 합산배제·과세특례 적용이 예상되는 납세자 4.8만 명에게 신청 안내문을 보냈고, 신고·신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다. 이 글을 보는 시점이 10월이라면 이 기간은 이미 끝났습니다. 참고로 2025년에는 63만 명(주택분 54만 명)에게 종부세 5.3조원이 고지됐습니다.
| 단계 | 시기(2026년) | 할 일 |
|---|---|---|
| 과세 기준일 | 6월 1일 | 이 날 소유 중인 부동산으로 과세 대상 결정 |
| 합산배제·과세특례 신청 안내 | 9월 10일경 | 국세청이 대상 예상자에게 안내문 발송 |
| 합산배제·과세특례 신고 | 9월 16일~9월 30일 | 홈택스 또는 서면으로 신고·신청 (마감됨) |
| 정기 고지 | 11월 | 고지서 확인, 홈택스 조회 |
| 납부 | 12월 1일~12월 15일 | 납부 또는 분납, 납부유예 신청 |
고지서가 나오면 가장 먼저 해야 할 일은 “내 주택 수와 공시가격, 특례가 제대로 반영됐는지”를 확인하는 것입니다. 안내문을 받지 못했더라도 과세 대상이면 고지서는 나옵니다. 반대로 안내문을 받았는데 신고를 하지 않았다면 혜택이 빠진 채로 세액이 계산될 수 있습니다.
2. 종부세 과세 대상인지 먼저 확인하기
종부세는 재산세와 달리 전국에 있는 주택 공시가격을 소유자별로 합산해 기준금액을 넘는 부분에만 매기는 세금입니다. 올해 11월 고지분 기준으로 주택분의 공제금액은 다음과 같습니다.
| 구분 | 공시가격 합계에서 빼는 금액 |
|---|---|
| 일반(다주택자 등) | 9억원 |
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 11억원짜리 집 한 채만 갖고 있다면 12억원 공제 안에 들어가므로 종부세는 나오지 않습니다. 반면 공시가격 합계 8억원짜리 집 두 채(합계 16억원)를 가진 사람은 일반 공제 9억원을 빼고 남은 7억원에 대해 과세됩니다. 같은 가격대라도 한 채냐 두 채냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
여기서 흔한 오해가 있습니다. 공제금액은 “시세”가 아니라 공시가격에 대한 것입니다. 시세 기준으로 15억원이어도 공시가격이 10억원대라면 1주택자는 과세 대상이 아닐 수 있습니다. 내 집의 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있고, 고지서에도 주택별 공시가격이 적혀 있습니다.
또 올해부터 부부 공동명의 1주택자는 소유 지분과 관계없이 부부 합의로 1세대 1주택 특례를 적용받을 납세의무자를 정할 수 있게 됐습니다. 다만 특례를 적용하면 오히려 세금이 늘어나는 경우도 있습니다. 공동명의라면 지분 대신 합의로 정할 수 있는지, 어느 쪽이 유리한지를 홈택스 모의계산으로 비교해 보는 것이 좋습니다.
3. 종부세 계산 순서와 올해 세율
종부세 계산은 다음 순서로 진행됩니다.
- 소유한 주택의 공시가격을 모두 합산합니다.
- 합계에서 공제금액(일반 9억원, 1세대 1주택 12억원)을 뺍니다.
- 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.
- 과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 구합니다.
- 같은 주택에 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼고, 해당하면 고령자·장기보유 세액공제를 적용합니다.
- 최종 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과됩니다.
또 종부세에는 전년도 세액의 150%를 넘지 못하게 하는 세부담 상한이 있어, 공시가격이 급등한 해에도 증가폭이 제한됩니다.
주택 수가 2주택 이하일 때 세율은 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 세율(누진 계산) |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과~6억원 이하 | 150만원 + 3억원 초과분의 0.7% |
| 6억원 초과~12억원 이하 | 360만원 + 6억원 초과분의 1.0% |
| 12억원 초과~25억원 이하 | 960만원 + 12억원 초과분의 1.3% |
| 25억원 초과~50억원 이하 | 2,650만원 + 25억원 초과분의 1.5% |
| 50억원 초과~94억원 이하 | 6,400만원 + 50억원 초과분의 2.0% |
| 94억원 초과 | 1억 5,200만원 + 94억원 초과분의 2.7% |
3주택 이상 보유자에게는 더 높은 중과세율이 적용되고, 정부 개편안에는 2028년부터 주택 수 기준 차등세율을 없애고 주택가액 기준으로 0.5~5%로 일원화하는 내용이 들어 있습니다. 3주택 이상이라면 홈택스 모의계산으로 정확한 세액을 확인하세요.
4. 계산 예시: 공시가격별로 얼마나 나올까
아래는 올해 11월 고지분 기준(공정시장가액비율 60%)으로 계산한 산출세액 개략치입니다. 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한은 반영하지 않았고 농어촌특별세도 포함하지 않았습니다. 실제 고지액은 이보다 적게 나오는 경우가 많습니다.
| 사례 | 공시가격 합계 | 공제 후 금액 | 과세표준(×60%) | 산출세액(공제 전) |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 A | 15억원 | 3억원 | 1.8억원 | 90만원 |
| 1주택 B | 20억원 | 8억원 | 4.8억원 | 276만원 |
| 1주택 C | 30억원 | 18억원 | 10.8억원 | 840만원 |
| 2주택 D (각 8억) | 16억원 | 7억원 | 4.2억원 | 234만원 |
계산 과정을 사례 B로 확인해 보겠습니다. 공시가격 20억원에서 1주택 공제 12억원을 빼면 8억원이고, 여기에 60%를 곱한 과세표준은 4.8억원입니다. 3억원 초과 구간이므로 150만원에 (4.8억원 − 3억원 = 1.8억원)의 0.7%인 126만원을 더해 276만원이 됩니다. 사례 C는 과세표준 10.8억원이 6억~12억원 구간이라 360만원에 (10.8억원 − 6억원 = 4.8억원)의 1.0%인 480만원을 더해 840만원입니다. 사례 D는 일반 공제 9억원을 적용하고, 과세표준 4.2억원에 150만원 + 1.2억원×0.7%(84만원) = 234만원입니다.
여기에 1세대 1주택자라면 만 60세 이상 고령자 세액공제, 5년 이상 보유 장기보유 세액공제가 더해질 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다(고령자 20~40%, 장기보유 20~50%). 정부 개편안에는 2027년부터 이 공제액에 상한(2027년 800만원, 2028년 600만원)을 두는 내용이 들어 있습니다. 구체적인 공제율은 연령과 보유 기간에 따라 달라지므로, 고지서와 홈택스 모의계산에서 내 경우의 공제율을 확인하세요.
5. 홈택스에서 미리 계산해 보기
고지서가 나오기 전에도 홈택스에서 대략의 세액을 가늠해 볼 수 있습니다. 국세청은 올해 합산배제 신고를 앞두고 미리채움, 합산배제 진단, 세액 모의계산 서비스를 홈택스에서 제공한다고 안내했습니다. 메뉴 이름과 위치는 개편될 수 있으므로 홈택스 로그인 후 검색창에 “종합부동산세”를 입력하는 방법이 가장 확실합니다.
- 홈택스에 공동·간편 인증서로 로그인합니다.
- 검색창에 “종합부동산세”를 입력해 모의계산 또는 조회 메뉴로 들어갑니다.
- 6월 1일 기준 소유 주택과 공시가격이 맞게 불러와졌는지 확인합니다.
- 세대 구성(1세대 1주택 여부), 연령, 보유 기간을 확인하거나 입력합니다.
- 산출 결과를 위 계산 예시와 비교해 큰 차이가 없는지 봅니다.
모의계산 결과는 참고용이며 확정 세액은 11월 고지서로 결정됩니다. 주택 수나 특례 적용 여부가 틀렸다면 아래 7장의 방법으로 바로잡을 수 있습니다.

6. 종부세 분납과 납부유예: 목돈이 부담될 때
분납
종부세 납부세액(농어촌특별세 제외)이 250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다.
| 납부세액 | 분납 가능 금액 |
|---|---|
| 250만원 이하 | 분납 불가 |
| 250만원 초과~500만원 이하 | 250만원을 초과하는 금액 |
| 500만원 초과 | 납부세액의 50% 이하 |
예를 들어 납부세액이 400만원이면 250만원을 초과하는 150만원을 분납할 수 있어 12월에 250만원을, 나머지 150만원은 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 냅니다. 납부세액이 840만원이면 50%인 420만원까지 분납할 수 있습니다. 분납 가능 기한과 신청 방법은 고지서에 안내되므로 12월 납부기간 안에 신청해야 합니다. 분납은 이자 없이 납부 시기를 나누는 제도이니, 현금 흐름이 빠듯한 N잡러나 프리랜서에게 유용합니다.
납부유예
1세대 1주택자 중 일정 요건을 갖추면 납부 자체를 미룰 수 있습니다. 보도된 요건은 다음과 같습니다.
- 1세대 1주택자일 것
- 만 60세 이상이거나 주택 보유 기간이 5년 이상일 것
- 직전 과세기간 총급여가 7천만원 이하이거나 종합소득금액이 6천만원 이하일 것
- 해당 연도 주택분 종부세액이 100만원을 초과할 것
신청은 홈택스 또는 손택스에서 하고, 납세담보를 관련 서류와 함께 세무서에 제출합니다. 신청 기한은 납부기한 3일 전까지입니다(2025년에는 12월 12일까지로 안내됐습니다). 다만 납부유예는 세금을 면제해 주는 것이 아니라 집을 팔거나 상속·증여할 때 미룬 세금과 이자(국세환급가산금 이자율 기준, 현재 연 3.1%)를 함께 내는 제도입니다. 여기서 N잡러가 주의할 점은 소득 요건이 직전 연도 기준이라는 것입니다. 부업·프리랜서 수입이 있다면 종합소득금액이 6천만원 이하인지 종합소득세 신고 내용으로 미리 확인하세요.
7. 합산배제 신고(9월 30일 마감)를 놓쳤다면
합산배제는 임대주택, 사원용주택 등 일정 요건을 갖춘 주택을 종부세 합산 대상에서 빼 주는 제도이고, 과세특례는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의 주택 등에 1세대 1주택자 계산 방식을 적용해 주는 제도입니다. 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택 등은 특례를 신청하면 세율을 정할 때 주택 수에서 빠져 3주택 이상 중과세율을 피할 수 있습니다. 다만 취득 시기·면적·가격 요건을 갖춰야 합니다.
신고 기간(9월 16일~30일)을 놓쳤더라도 방법이 없는 것은 아닙니다. 세무사 업계 안내에 따르면 다음 두 가지 길이 있습니다.
- 12월 납부기간에 직접 신고·납부: 신고하지 못한 경우 12월 납부기간에 합산배제될 항목을 제외하고 직접 종부세를 신고·납부할 수 있다고 안내됩니다.
- 경정청구: 합산배제·특례가 빠져 세금을 더 냈다면, 신고기한으로부터 5년 이내에 경정청구로 더 낸 세금을 돌려받을 수 있습니다.
다만 두 방법의 적용 가능 여부는 요건과 개별 사정에 따라 달라질 수 있으니, 세무서나 세무사에게 확인한 뒤 진행하세요. 부업으로 임대사업을 하고 있다면 임대주택 등록과 요건 유지 여부가 합산배제 가능성을 좌우하므로 직장인 부업 세금 총정리에서 소득 구분을 함께 점검해 보시기 바랍니다.
8. 정부 개편안은 올해와 무엇이 다른가
8월 3일 발표된 2026년 세제개편안은 종부세 구조를 크게 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 다음은 보도된 개편안 내용이며 국회 심의를 거쳐 달라질 수 있습니다. 올해 11월 고지분에는 적용되지 않습니다.
| 항목 | 올해 11월 고지분(현행) | 개편안(2027년 이후 적용 예정) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 | 실거주 1주택 14억원 (비거주 1주택은 12억원 유지) |
| 주택분 공정시장가액비율 | 60% | 2027년 70% (2028년 3주택 이상 등은 80%) |
| 과세표준 6억~12억원 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 과세표준 12억~25억원 세율 | 1.3% | 1.5% (2028년 2.0%) |
| 세액공제 | 보유기간·연령 기준 | 2027년 보유공제 절반, 2028년부터 거주기간 공제 중심 (공제액 상한 신설) |
9월 1일 국무회의에서 정부안이 확정되는 과정에서 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리는 안과 비거주 1주택 공제를 9억원으로 줄이는 안은 빠졌습니다. 정부안은 9월 정기국회에 제출돼 심의 중입니다.
개편안의 방향은 “주택 수가 아니라 주택가액과 실거주 여부”를 기준으로 삼는다는 것입니다. 정확한 시행 시기와 세부 기준은 국회 통과 후 확정되므로, 내년 계획을 세울 때는 확정된 법령을 다시 확인해야 합니다. 올해 고지서를 받고 “기사에서 본 14억원 공제가 왜 안 되지?”라고 당황할 필요는 없습니다.
종부세 낼 때 주의할 점
- 농어촌특별세: 종부세 고지세액의 20%가 별도로 부과되어 총 부담이 커집니다.
- 재산세는 이미 냈습니다: 재산세 7월·9월분은 따로 내는 세금이고, 종부세 계산 때 겹치는 부분은 공제됩니다. 둘을 이중으로 걱정할 필요는 없습니다.
- 납부기한을 놓치면 가산세: 납부기한(12월 15일)을 넘기면 가산세가 붙으므로 분납·납부유예가 필요하면 기한 전에 신청하세요.
- 건강보험료와 연결: 집을 가진 지역가입자는 재산 보험료가 반영되므로 건보료 정기조정 시기와 함께 점검하면 좋습니다. 자세한 내용은 11월 건강보험료 2026 정기조정 글을 참고하세요.
- 이사·매도 계획: 6월 1일 이후에 집을 팔아도 올해 종부세는 6월 1일 소유 기준으로 나옵니다.
종부세 자주 묻는 질문
Q1. 공시가격이 12억원이 안 되는 1주택자도 종부세를 내나요?
올해 11월 고지분 기준으로 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 12억원을 넘을 때부터 과세표준이 생깁니다. 12억원 이하라면 종부세는 나오지 않지만 재산세는 별도로 냅니다.
Q2. 종부세 고지서는 어디서 확인하나요?
11월 정기고지 때 우편으로 오고, 홈택스·손택스에서도 전자고지를 조회할 수 있습니다. 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.
Q3. 분납과 납부유예는 같이 쓸 수 있나요?
납부유예는 1세대 1주택자의 요건을 충족하고 담보를 제공해야 하는 별도 제도입니다. 두 제도의 병행 가능 여부는 세무서에 확인하세요.
Q4. 부부 공동명의가 유리한가요?
올해부터 부부 합의로 1세대 1주택 특례 적용 납세의무자를 정할 수 있게 됐습니다. 공동명의가 유리한지는 공시가격, 지분, 고령자·장기보유 공제 여부에 따라 달라지므로 홈택스 모의계산으로 비교해 보세요.
Q5. 종부세를 냈는데 잘못 낸 것 같습니다.
합산배제나 특례를 놓쳐 더 냈다면 신고기한으로부터 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 고지 내용에 불복하는 경우에는 고지서에 안내된 이의신청 등의 절차를 확인하세요.
종부세 체크리스트
- 6월 1일 기준 내 명의 주택과 공시가격 합계를 확인했다
- 1세대 1주택(공제 12억원) 또는 일반(공제 9억원) 중 어디에 해당하는지 확인했다
- 홈택스에서 종합부동산세 모의계산으로 대략의 세액을 확인했다
- 합산배제·과세특례 안내문을 받았다면 9월 신고를 했는지 확인했다
- 11월 고지서의 주택 수, 공시가격, 세액공제 반영 여부를 확인할 준비를 했다
- 납부세액이 250만원을 넘으면 분납 여부를 정했다
- 납부유예 대상이라면 납부기한 3일 전 신청 기한과 담보 서류를 챙겼다
- 12월 15일 납부기한을 일정에 등록했다
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출처
- 국세청 합산배제·과세특례 신고 안내 보도(2026년 9월 10일): news.mtn.co.kr
- 종부세 합산배제·과세특례 신고 안내(분납 기준 포함) 관련 보도: www.kbmaeil.com
- 2026 세제개편 종부세 개편안 보도: www.newspim.com
- 2026 종부세 개편 적용 시기(2027년 이후 납세의무 성립분) 정리: www.make2t.kr
- 종부세 개편 총정리(현행·2027·2028 비교): chosanghyun.com
- 종부세 세율·개편 보도: sisa-news.com
- 종부세 계산 구조(공제·공정시장가액비율·세부담상한·농특세): wikidocs.net
- 종부세 납부유예 요건·신청 기한 보도: www.taxtimes.co.kr
- 종부세 납부유예 신청 방법 안내: help.3o3.co.kr
- 합산배제 신고 놓쳤을 때 대처(세무사 안내): taxly.kr
- 국세청 홈택스 (종합부동산세 모의계산·고지 조회): hometax.go.kr
- 2026년 합산배제·과세특례 신고 변경사항 보도(2026년 9월): taxwatch.co.kr
- 정부 세법개정안 확정(9월 1일, 세부담상한·비거주 공제 조정) 보도: segye.com
- 2025년 종부세 고지 인원·세액 보도: taxwatch.co.kr
2026년 10월까지 공개된 자료를 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 국세청·홈택스 등 공식 기관이나 세무 전문가에게 확인하세요.

















